상권.입지조사 방법 ② - 상권. 입지조사 과정
상권.입지조사 방법 ② - 상권. 입지조사 과정
<상권. 입지조사 방법 >
최근에 신문이나 창업정보사이트를 사이트에서 가장중요시하는 창업정보가 상권에 대한 정보이다.
창업상담을 온라인으로 하다보면 가장 많은 질문중의 하나가 점포의 입지가 어떤가의 질문이지만 이러한 상담을 온라인으로 처리 하기엔 한계가 있다.
이것은 총론적인 형태의 정보로는 해당업종이 해당입지에 적합한지 여부를 적절히 판단할수 없기 때문이다.
예를 들어 테이크아웃 커피점이 입점할수 있는 유망상권으로서는 사무실 밀집지역/대학가/20대의 젊은층이 많이 찾고 유입되는 상권등이 유망하지만 그렇다고 이런지역에 있는 모든 점포가 여기에 해당될수는 없는것이다.
그렇기 때문에 이럴경우에는 총론적인 상권에 대한 설명이 중요한것이 아니라 해당 점포를 싸고 있는 내외부적인 각론적인 조건을 충분히 검토후 최종 판단을 내려야 할것이다.
이런 각론적인 주요 판단 요소로는 이미 점포닥터의 상권입지조사표에서도 언급을 했지만 검토 분석을 해야 할 대상을 요약하면 다음과 같다.
아래는 점포후보지가 정해진뒤 수행하는 상권.입지분석 과정입니다.
1.상권 지도 작성: 상권의 이해를 위한 기본 약도 및 지점별 사진촬영을 통한 비교분석. 상권의 제요소를 모두 작성하는게 기본.
2.지형.교통조건 파악 : 지형.지세.교통조건을 통한 상권형태 파악. 개방형 상권과 폐쇄형 상권인지 유무를 분석하는 기초 자료 . 개방형인 경우 고객 집중도는 떨어지지만, 상권의 범위가 넓고 마케팅에 따라서 차이가 나고, 폐쇄형은 안정지향적이나 상권의 급격한 변화시 대처가 부족.
3.상권 요소의 업종 분포작성: 상권내 업종 분포도 작성을 통해서 본업종과의 연관성 분석
4.배후지 인구의 특성파악:배후지 인구의 연령대.주요 직업군.소득수준 파악을 통한 소비주력군의 성향 분석.
5.유동인구의 흐름 파악: 연령.성비.시간대별 유동인구의 추이 분석을 통해서 소비층의 제 조건 파악 분석. 유동인구 파악은 질과 양을 모두 파악하여야 한다.
6.매물 조사:상권내 매물점포 임대료.권리금 조사 . 매물조사를 통해서도 상권의 활성화 정도를 파악할수 dLT다.
7.경쟁점포조사: 본점포와 경쟁이 되는 경쟁점의 입지적 장단점 조사. 이때 경쟁업종의 점포도 조사한다.
8.임대가와 권리금:각점포별 임대가와 권리금을 조사하고 권리금협상 가능성 유무와 권리금 추정치를 작성
9.점포 외부 조사: 점포를 형성하는 외부 점포의 모양과 지형과 유동인구의 흐름파악과 연결점포의 구성.주차장 유무.기타 제조건 파악
10.점포내부조사: 점포내부의 구조물.점포 실평수.가로 세로 길이 높이 파악 및 기타 제조건 파악
11.건물주조사와 점포주파악 : 건물주의 직업.주변 평판을 통해서 향후 점포주와의 관계를 자연스럽게 유지할 수 있고, 현 점주에 대한 조사를 통해서는 매도의 정확한 사유와 장사를 했을때의 장.단점을 파악하는게 향후 유리하다. 계약시를 대비하여 두사람 감정상하게 하는일은 절대 없도록 해야 한다.
12. 기본 서류조사
1) 등기부등본
2) 토지이용계획확인원
3) 건축물대장
4) 신규점포일 경우 소방관련사항과 정화조 관련 사항 반드리 확인
13. 권리금 협상 : 권리금을 전혀 깍지 못할 경우도 있지만 마음에 드는 점포라는 절대 포기 하지 마라.안되면 현 점포주의 XX 이라도 잡고 늘어지던지...
14.결론: 상권의 특색을 정리하고 위의 조사를 토대로 각 매물점포의 경쟁우위의 특색을 비교하여 최종결정한다.
